‘위워크’를 떠올리면 힙한 느낌이었지.

스마트폰 보급과 공유경제 활성화로 인해 해당 키워드의 수혜를 받은 기업을 떠올려 보면 우버, 에어비앤비, 위워크 같은 업체들이 있습니다.  

우버는 드라이버와 승객을 연결하는 모델로, 에어비앤비는 호스트와 게스트를 연결하는 모델로, 위워크는 사무실 공간을 공유하는 모델로 승승장구했죠.  

(출처: 한국경제) 

제가 스타트업에 종사하게 된 2017년만 해도 공유오피스에 일을 하는 것은 굉장히 멋있어 보이고 트렌디하다는 느낌을 주었죠. 그 중에서도 ‘위워크’라는 브랜드 네임을 떠올리면, 당시 후발주자였던 패스트파이브, 스파크플러스에 비해서 소위 ‘있어빌러티’가 느껴지는 이름이었습니다.

이름만큼이나 인당 임차료도 비싸게 포지셔닝을 하다보니, 스타트업 업계 사람들도 공유오피스에서 일을 한다고 하면 어디에 있는지를 물을 정도였습니다. 

저도 스타트업을 운영하면서 2차례 공유오피스에 머물었습니다. 그 중 하나는 2018년에 6개월 정도 머물렀던 패스트파이브였어요. 사무실 이전을 위해 6개월 정도 머물긴 했는데 상당히 젊고 힙하다는 느낌을 많이 주긴 했습니다. 

그러면서도 의문이 들었던 부분은, 1)공실률이 적어질 수록 쾌적함이 줄어든다 2)전대차 모델이 과연 수익성이 있을까? 였습니다. 해당 의문에 대한 이야기는 이 글의 가장 마지막 부분인 ‘마케터의 시선’에서 좀 더 풀어보겠습니다. 

동전주로 몰락한 위워크

그런데 최근 소식을 들어보니 위워크가 어마어마한 위기를 맞고 있었습니다. 

사실 실적을 공개했던 지난 2016년부터 올해까지 위워크는 단 한번도 흑자 전환에 성공한 적은 없습니다. 항상 실적이 저조한 상태에서 소프트뱅크 손정의 회장이 운영하는 비전펀드로부터 무려 62조원(470억달러)의 가치로 투자를 하기도 했고요.  그로 인해 폭발적인 지점 확대 전략을 통해 전세계적으로 800개 넘는 지점을 확장하기도 했습니다.  

게다가 미국 주식시장에 상장도 했죠. 

그러나 ‘업무공간의 아웃소싱’의 아이디어로 번쩍 올라왔던 위워크는 코로나 팬데믹으로 직격타를 맞고, 회생불가할 정도로 추락했습니다.  

재택, 비대면의 활성화로 인해 공유 오피스를 쓰던 회사들이 빠져나갔고, 지난 2년간 사람들은 재택근무 환경에 놓였던 겁니다. 코로나 여파로 800개 지점까지 확장되었던 위워크는 전세계 33국 주요 도시에 지점수를 줄여 610개 지점으로 운영을 하게 됐습니다.  

참고로 한국의 경우, 서울 부산 지역에 19개의 위워크 지점이 있습니다.  

그리고 이 업체는 지난 8월 25일 폐장 기준으로 주가를 봤더니 13센트로 동전주로 추락해 버렸습니다. 위워크의 주가가 30거래일 연속 1달러를 밑돌다보니, 상장폐지 요건을 충족하게 됐고 뉴욕증권거래소(NYSE)는 상장폐지 절차를 시작한다고 밝혔습니다.  

지난 2021년 10월 21일 상장 첫날 종가인 11.78달러 기준 무려 100분의 1 토막이 난 상태였습니다. 한때 62조원의 기업가치를 인정받았던 위워크의 종가 기준 회사가치는 4300억원 수준입니다.  

상폐 수순을 밟고있는 위워크에 대해 미 증권거래위원회(SEC)에 문서에는 구조조정, 자산매각, 미국 파산법에 따른 구제 등 모든 전략적 대안을 고려하겠다고 밝혔고, 기업 스스로 파산을 언급할 정도로 경영환경이 심각하게 좋지 않다는 것을 드러내기도 했습니다.  

채권단이 난리인 상황, 그리고 여파는?  

위워크가 파산하게 되면 시장 충격은 엄청날 것 같습니다. 특히 위워크는 값비싼 땅에 오피스를 많이 세팅해 두었기 때문에 뉴욕 맨해튼에 빌렸던 임대 매물이 쏟아지면 건물주들이 큰 손실을 입게 될 수도 있습니다. 현재 맨해튼의 상업용 부동산 공실률은 16%에 달합니다. 부동산 뿐만 아니라, 위워크에 돈을 빌려주었던 금융기관들도 손실을 피해갈 수는 없을 겁니다. 

(사진출처: 조선경제)  

이 여파는 우리 나라도 피해가지는 못할 겁니다. 한국의 경우 서울의 오피스 공실률은 올해 2분기 기준 1.8%로 아직은 여유는 있다는 이야기가 있지만, 위워크 사무실은 핵심 업무 지역이라 볼 수 있는 강남, 광화문 등에 몰려 있습니다. 해당 지역에 매물이 쏟아지면 공실률이 올라가고 임대료가 하락하는 등의 악영향을 미칠 가능성도 있습니다. 

한편, 위워크에 돈을 빌려주었던 채권단은 분주합니다.

블랙롱, 킹스트리트캐피털, 브리게이드캐피탈 등 업계의 굵직한 금융 기관들이 위워크의 채권단인데요. 이 업체들은 올해 3월 위워크가 자금난에 빠지자 회사 장기부채 절반에 해당하는 금액인 약 1조 5900억원 (12억 달러)를 빌려줬습니다. 

그러나, 빌려준 후 6개월도 안된 지금 위워크의 파산신청 가능성이 논의되자, 이들은 분주한 겁니다. 기존의 고가의 상업용 부동산 임대 계약 일부를 포기해서 채권단에게 갚아준다든지, 채권단의 부채를 지분으로 전환하는 방안 등 다각도로 ‘돈을 갚기 위한’ 방법들이 논의되고 있다고 합니다.  

물론 위워크가 이러한 상황에 손을 놓고 있던 것은 아닙니다. 코로나 기간 전후로 위워크는 기존의 수백 건의 리스를 수정 또는 취소를 하면서 고정 임대 지급액을 16조 8200억원을 줄이기도 했습니다. 그리고 작년에는 해외 인력의 50% 가까이를 해고하기도 했죠. 

그러나 위워크는 이러한 노력에도 불구하고 여전히 올해 하반기부터 2027년 말까지 100억달러의 임대비를, 2028년부터는 150억 달러의 임대비를 추가로 지불해야 합니다. 

마케터의 시선 

이와 관련하여 마케터의 시각에서 이야기를 해본다면, 사실 코로나라는 굵직한 이슈는 세상을 참 많이 바꾼 것 같다는 것을 실감합니다.  

어떤 기업은 코로나의 큰 수혜를 보고 J커브를 이루는 성장을 하기도 했고, 어떤 기업은 코로나의 직격타를 맞으면서 나락으로 떨어지기도 했습니다. 강력한 태풍이 휩쓸고 간 자리에 위 아래의 질서가 완전히 뒤바뀐 느낌이 들기도 합니다.  

1조원 이상의 기업 가치를 받았던 수 많은 유니콘 기업들이 코로나 이후 휘청거리는 상황을 보면서 기업 활동에 있어 안전한 길은 없다는 생각을 다시 한번 합니다. 

그러면서도 위워크, 패스트파이브, 스파크플러스와 같은 비즈니스 모델은 과연 안전한 비즈니스모델인가 하는 의문이 들었죠. 대개 우리가 기업의 경쟁력을 분석할 때 마이클 포터의 5 포스(Force) 모델을 분석하곤 하는데요. 이 안에 있는 내용 중 1) 대체재의 위협 2) 신규진입자의 위협  3)경쟁자의 위협의 측면에서 봤을 때 전대차 모델은 그렇게 강력한 비즈니스 모델로 보이지 않았거든요. 

이 부분은 앞서 제가 패스트파이브에서도 지내면서 가졌던 의문점과도 연결된 것들입니다. 초반에 제가 공유 오피스에 머물면서 가졌던 질문 두가지를 기억하시나요? 

바로 

 1)공실률이 적어질 수록 쾌적함이 줄어든다 2)전대차 모델이 과연 수익성이 있을까? 였습니다. 

그 중 전대차 모델이 과연 수익성이 있을까? 에 대한 생각을 참 많이 했습니다. 저도 비즈니스 모델의 차별성으로 사업을 시작한 후, 한 때 성장을 하다가, 코로나 직격타를 맞고 휘청거리기도 했습니다. 그러나 부동산 임대를 한 후 전대차로 소비자를 이끄는 모델은 사실 비즈니스 모델에 있어 엄청난 차별점이 있는 것은 아닙니다.  

언제든 ‘자본’이라는 화력이 빵빵한 업체들이 진입할 수도 있는 진입장벽이 낮은 시장이며, 소비자들은 근사한 사무실에 훨씬 낮은 임대료를 부과하는 신규 오피스가 있다면 이동하는데 주저하지 않을 겁니다. 즉 대체재의 위협도 높은 시장이죠. 이러한 환경에서 손정의 회장이 62조원이나 기업가치를 주었다는 내용을 읽으면서 참담한 느낌이 들었습니다.  

(사진출처: it비즈뉴스)  

어떤 기업은 정말 근사한 비즈니스 모델을 갖고 고군분투하지만 눈에 띄지도 않아 생존의 위협을 느끼고, 어떤 기업들은 거품에 거품을 얹은 가치를 받으면서 캐시 버닝을 하고 있지는 않은가 하는 생각이 들었거든요.  

위워크의 파산관련 이슈는 사실 코로나 이후의 재택근무 확산, 상업용 부동산의 공급 과잉 및 전세계 인플레이션 기조로 인한 금리 인상에 따른 자본조달의 어려움이 겹친 결과입니다. 

그리고 이로 인해 위워크는 매분기 수 억달러의 적자를 맞고 있습니다. 

제가 가진 의문점 2개 중 또 다른 하나를 이야기해보면, 패스트파이브에 머물렀던 시절에 처음 오피스가 열렸던 당시에는 정말 쾌적하다는 생각을 했죠. 해당 지점이 오픈된지 2달차에 들어갔던 지라, 다른 업체들이 별로 없었고 회의실 예약부터 공유 부엌 이용하는 것도 정말 편했습니다.  

그러나 저희가 임대 계약을 마무리하고 나갈 마지막 6개월차에는 한꺼번에 공실률이 없을 정도로 회사들이 들어왔고, 저희는 회의실 예약도 어려워지고 공유공간은 늘 사람들이 바글거려서 도대체 회의를 할 수가 없었습니다. 즉 최적의 업무 능률에 필요한 ‘공간 확보’가 중요한데 인구밀도가 너무 높아졌던 겁니다.  

물론 공유 오피스 입장에서는 새로운 사무실을 임대하고, 인테리어 전면 개편을 한 후 구간을 쪼개어 전대차 계약을 하기 위해서는 공실률을 최대한 낮춰야 수익을 창출할 수 있습니다. 제가 알기로는 그 구간이 공실률 10% 언더여야 한다고 들은바 있습니다.  

물론 임대료를 더 비싸게 부르면 되지 않겠냐? 질문을 할 수 있겠지만 스타트업들도 호구가 아닌 이상 주변 시세를 따지게 되고 그들 역시 의사결정을 할 때 임대료가 주변 시세 대비 최대 10-15% 이상이 넘지 않은 범위에서 의사결정을 하게 될 겁니다. 

그 결과 사람을 잔뜩 집어 넣어야 수지타산이 맞는 거죠.  

공유오피스의 매력은 사업을 확장하거나 축소할 때 유연하게 기업이 대응할 수 있는 장점과 내부 사무실 관리의 비용, 노력을 줄일 수 있다는 것 모두 장점입니다. 저도 그러한 점에 매력을 느껴 공유 오피스에 근무를 했고요. 

그러나, 결국은 최적의 업무 효율을 높이기 위한 ‘공간’에 대해 보는 관점은 아마 공급자와 소비자 간의 차이가 있을 것이고, 이번의 위워크 사태로 인해 국내 공유 오피스에도 분명 어떤 여파는 있을 것이라 봅니다.