리테일러? 부동산개발자?

by. 김소희트렌드랩

2017. 08. 11·추천 9·댓글 8·읽음 440

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RETAILERS BECOME DEVELOPERS 

 

 

안냐세요~~ 어제밤 비가 어엄청 왔어요! 그 덕에 시원하다 못해 춥단데 간밤에 잠은 잘 주무셨어요?d

 

ODOT를 사랑해주시는 여러분 중 작지 않은 수가 ‘리테일러(Retailer)’들이에요. 소매유통업이라고 해야하나요? 백화점이나 마트에 종사하시는 분들, 전국적인 대리점 이나 직영점 영업망을 가지고 계신 분들은 모두가 리테일러들이죠.

 

근데 최근 리테일러가 할 일이 하나 더 생겼어요. 앞으로 ‘당신은 무슨 일을 하십니까?’라고 물으면, 어쩌면 ‘리테일러’라고 말하기보다, ‘부동산 개발자’인데요, 라고 말해야 될지도 몰라요.

 

 

1. 교보문고의 실험, ‘나 부동산 좀 아는 사람이야’

 

얼마 전 교보문고의 새로운 실험이 시작되었어요. 지난 4월 합정역 삼성 딜라이트 지하에 교보문고가 들어섰죠. 가보신 부운? 여기 가보면요. 테넌트 구성이 요래 되어 있답니다.

 

 

 

 

 

보시면 어때요? 교보문고가 연두색 부분이고, 나머지는 계절밥상, 삼송빵집, 스무디킹, 또야식빵 등 F&B들이 함께 구성되어 있죠? 이걸 보면, 아, 교보문고가 되게 쬐그맣게 들어갔구나…란 생각을 하실지도 모르겠어요.

 

근데 그거 아세요? 이 테넌트들은 바로 교보문고가 구성한 거랍니다아~~

교보문고는 지하층 전체를 임대했어요. 그리고 교보문고 공간을 축소하는 대신, 다른 라이프 스타일들을 함께 구성해 재임대를 놓죠.

 

왜냐구요?

음..이건 어제 이야기랑 이어지는 데요. 책이야말로 상점 공간이 점점 더 줄어들어도 괜찮아요. 상점안보다 인터넷에서 팔리는 비중이 워낙 크니까요. 츠타야 이후, 서점은 ‘책파는 공간’이라기 보다는 이제 ‘문화공간’이라는 느낌이 강해졌어요. 사람들은 책을 사러 서점에 들린다기 보다는 이 곳에서 쉬면서 책을 본다고 생각하죠.

 

이런 상황에서 교보문고는 거대 부동산을 끌어안고, 점점 더 떨어지는 평당 매출을 바라보며 어떻게 해야 할까요? 아니면 오프라인을 싹 없애고 인터넷 서점으로 돌아서야 할까요? 그것도 아니라면 계속 적자를 봐가며 고객에게 무료체험을 제공하는 좋은기업으로 남아야 할까요?

 

이건 아니라고 봐요. 교보문고는 지금 이미 좋은 기업이에요. 그리고 안에 먹여살려야 할 식구들이 어마무지 많은 대기업이죠. 수익을 내고 기회를 창출하는 것이 교보문고가 기업으로서 진짜 해야할 일이잖아요. 전 이 사업 방식이 도리어 다른 기업에게 어떤 영감을 주면 좋겠다고 생각해요. 자신의 입지를 잃지 않으면서 동시에 다른 수익성을 꾀하는 거죠.

 

이제 교보문고는 책 리테일러에서 부동산 개발로 발을 슬쩍 들여놓았어요. 그리고 이건 우리가 원하건 원하지 않건 다른 모든 대규모 리테일러들에게도 공통된 숙명이에요.

 

 

2. 긴자식스, 제이프론트 리테일링의 신의 한수

 

최근 도쿄에 가시면 다들 들르신다는 ‘긴자식스’! 정말 잘해놨죠?

긴자식스를 누가 개발했는지 아시나요? 바로 제이프론트 리테일링이라는 일본 2위의 백화점 그룹이에요. 이들은 원래 다이마루 백화점하고 마쓰자카 백화점을 운영하고 있었어요.

 

 

 

근데 요즘 일본 백화점은 10년만에 반토막이 났잖아요. 비대한 땅덩이와 건물은 남아있는데, 더 이상 팔리지는 않게 된 거죠. 점점 더 불황이 심해지면서 백화점계는 이제 물건 안팔리는 게 걱정인 게 아니라, 이 비대한 부동산에 들어가는 코스트 걱정을 해야할 때가 되었어요.

 

이러다 보면 생각이 이렇게 바뀌겠죠?

‘물건을 팔아 돈을 번다’에서 ‘부동산 자체에서 일단 수익을 낸다’로 말이에요. 그래서 마쓰자카 백화점을 허물고, 긴자식스라는 쇼핑몰을 열어요. 뭐가 다르냐구요? 백화점보다는 훨씬 자유로운 형태의 점포를 구성할수 있는데다, 이제 수수료가 아닌 임대료를 받잖아요. ‘니들이 얼마 팔건 어쩌건 간에 신경안쓸란다. 나는 매월 얼마만 따박따박 다오’ 라는 심리로 돌아선거죠.

 

비대한 부동산을 가지고 있거나 어마무지한 월세를 내야하는 대형점포에게, 이런 현실은 이제 코앞의 미래로 다가왔어요. 제가 재미있는 표 하나 보여드릴께요.

 

 

 

일본 백화점 업계 1,2,3위 성적표에요. 왼쪽이 매출, 오른쪽이 영업이익인데요. 왼쪽을 보면 매출 자체는 얘네들이 ‘백화점사업(빨간막대)’으로 버는게 훨씬 커요. 매출은 미츠코시가 1등이죠? 그런데 영업이익을 보면, ‘기타사업(회색막대)’비중이 커지고 있어요. 영업이익에서 미츠코시 이세탄은 꼴치에요. 여기 영업이익이 저 모양이어서 지금 회장 바뀌고 분투 중이죠. 영업이익 1등 제이프론트와 2등 다카시마야는 이미 백화점 외 사업, 즉 ‘기타 사업’에서 알짜 수익을 벌어들이고 있어요.

 

기타사업이 뭐냐구요? 백화점 보유의 F&B 등등과 임대사업이에요. 지금 이 포트폴리오는 너무도 중요해요.

 

 

3. 올해 8,460개의 점포가 닫는다는 미국…넌 어떠니

 

미국도 난리가 아니랍니다. 지금 점포들이 문을 닫다보니 쇼핑몰들이 원형탈모 난 것처럼 구멍들이 숭숭나고 있어요. 그러다보니 미국 쇼핑몰들은 부동산 개발업자들과 ‘이런 식으론 안되겠다. 이제 새로운 몰이 필요해’라는 인식에 함께 도달하죠.

 

그래서 몰들을 개조하고 있어요. 상점 공간을 줄이고, 호텔이나 레지던스를 늘리고, 라이프스타일을 대폭 집어넣고, 공원이나 분수같은 집객 시설도 늘리는게 미국의 방향이죠. 특히 ‘공원’같은 건 과거 쇼핑몰에선 볼 수가 없었어요. 그러나 이제 그게 집객효과가 있다는 걸 알게 된 이상, 쇼핑몰의 테넌트 구성은 바뀔 수 밖에 없죠.

 

아래 표는 블룸버그에서 내놓은 도표랍니다.

 

 

 

 올 1월부터 현재까지 패션몰에 들어간 건축비용이에요. 이 기사의 제목은 ‘망해가는 쇼핑몰에 누가 돈을 때려박고 있는가’ 였답니다. ㅋㅋㅋㅋ 누구긴요. 살아남으려고 안간힘 쓰다보니 개조를 하려면 돈이 또 들어갈 수 밖에 없는 거죠.

 

엊그제 패션비즈에 난 기사를 보니까 형지그룹에서도 ‘아트몰링’이라는 쇼핑몰을 부산에 열었다고 하더군요. 더 작게는 세정의 NII 매장에는 매장이 반반 나뉘어 커피숍이 일부 들어가 있기도 하잖아요?

 

기존 기업이 잘 알고 있는 분야 중 빼놓을 수 없는 것이 ‘부동산’과 ‘상권’이죠. 이 두 지식을 아울러 새로운 사업으로 레버리지 하는 건 어쩌면 필요한 발상같아요.

 

우리가 생각하는 상점 공간이라는 것이 지금의 현실에 비추어 적합하고 효율적인 크기인지 꼭 생각해봐야 할 시점이에요.

 

잼나쥬? 담주는 월-수 쉬고 목욜에 옵니다아~~

 

 

 

 

ⓒ 김소희트렌드랩 김소희

www.onedayonetrend.com/retailers-become-developer

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김소희김소희트렌드랩 대표

서울대학교 의류학과 졸업
LF 인디안 아이비클럽 베이직하우스 컨설턴트
홍콩무역협회 초청 2008 홍콩패션위크 세미나 간사
국제패션포럼 2008 Prime Source Forum 한국 대표 패널
말콤브릿지(Malcom Bridge) 대표
김소희트렌드랩 대표

 

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